Al reinvertir el dinero de la venta en otra propiedad, estarás exento de pagar IRPF, pero deberás cumplir un requisito: haber residido en la vivienda durante al menos 3 años
Has comprado una vivienda, pero en uno o dos años, la familia ha crecido o tus necesidades y situación personal han cambiado. Si antes de que se cumplan los tres años desde que compraste el inmueble decides venderlo, deberás pagar impuestos en la declaración de la Renta si obtuviste ganancias con la compraventa. Incluso si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual.
A continuación, analizamos qué se considera «vivienda habitual» para la Agencia Tributaria, detallamos los impuestos a abonar en caso de vender una vivienda antes de los tres años y explicamos en qué escenarios estaríamos exentos de pagar IRPF al vender antes de dicho plazo. ¡Atento!
¿Qué se considera vivienda habitual?
Hacienda tiene varias formas de averiguar cuál es tu residencia habitual. La más habitual es revisando el registro de empadronamiento, aunque también puede consultar los datos sobre el domicilio fiscal que figuran en la AEAT o el consumo de los suministros.
Se trata de un aspecto crucial en una venta de vivienda, ya que, en caso de reinversión de las ganancias en otra propiedad, determinará si estás o no exento de pagar impuestos por la venta de tu inmueble en la declaración de la Renta.
La AEAT define el concepto de vivienda habitual como:
1.La residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años.
2. La residencia habitada de manera efectiva y permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de compra o terminación de las obras.
Para Hacienda, una vivienda es habitual cuando el contribuyente ha residido durante un plazo de al menos 3 años y la ha habitado en un plazo inferior a un año tras su compra
Vender vivienda habitual antes de los 3 años: impuestos a pagar
A la hora de vender una vivienda que cumple la función de residencia habitual del vendedor, Hacienda revisará el registro de empadronamiento. En este registro administrativo figuran todos los vecinos de un municipio y se indica la fecha en la que el contribuyente se dio de alta como residente.
Si la vivienda transmitida fue registrada por el vendedor como vivienda habitual en un plazo inferior a los tres años, se pueden dar dos escenarios:
La venta no ha generado ganancias patrimoniales
Imagina que compraste una vivienda por 200.000 euros y, en un plazo de un año, la vendes por el mismo precio. En este caso, la venta no genera ganancias patrimoniales para el vendedor, por lo que deberá declarar la venta en la declaración de la Renta, pero estará exento de pagar el impuesto (IRPF).
La venta ha generado ganancias patrimoniales
Por el contrario, si la venta de la vivienda adquirida hace menos de tres años genera beneficios, el contribuyente estará obligado a abonar el impuesto en concepto de IRPF.
Por ejemplo, planteamos el siguiente escenario: compraste la vivienda por 200.000 euros y, en un plazo de un año, la vendes por 250.000 euros, obteniendo una ganancia patrimonial de 50.000 euros. En este caso, como la diferencia entre el valor de adquisición (compra) y el valor de transmisión (venta) es positivo, se debe pagar IRPF sobre las ganancias.
Si la venta genera ganancias patrimoniales, el vendedor debe pagar impuestos. Consulta más adelante cuáles son las excepciones
El resultado, deberás multiplicarlo por el tipo impositivo que corresponda según tu tramo de ganancias:
-Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
-Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
-Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
-Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%
-Ganancias superiores de 300.000 euros: 28%
De acuerdo con el ejemplo, en el que la venta de la vivienda genera una ganancia patrimonial de 50.000 euros, deberías abonar un impuesto que corresponda al 19% por los primeros 6.000 euros y al 21% por el resto. En total, el importe a pagar por la venta del inmueble ascendería a los 10.380 euros.
Este impuesto deberás pagarlo aunque el dinero de la venta lo hayas reinvertido en otra vivienda habitual. Eso sí, existen algunos escenarios concretos en los que Hacienda considera que la vivienda es habitual aunque no haya transcurrido un plazo de tres años.
Excepciones en las que Hacienda considera que una vivienda es habitual
Para que la Agencia Tributaria considere que la vivienda que vendes es tu residencia habitual y permanente, debes haber vivido allí durante al menos tres años y haberte mudado en los siguientes doce meses tras la compra o el fin de obras. Sin embargo, se entenderá que la vivienda tuvo carácter habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se haya dado alguna de las siguientes situaciones:
-Fallecimiento del contribuyente.
-Celebración de matrimonio.
-Separación matrimonial.
-Traslado laboral.
-Obtención del primer empleo o cambio de empleo.
-La vivienda actual resulta inadecuada como consecuencia de una discapacidad del titular de la vivienda, su cónyuge o algún pariente de hasta tercer grado que conviva en el inmueble.
El vendedor estará exento de pagar IRPF en caso de celebración de matrimonio, separación o traslado laboral, entre otros
Hay que resaltar que, en el caso de las parejas no casadas, la separación de la pareja no tendrá validez como excepción para demostrar que la vivienda vendida era la residencia habitual de los titulares.
